現在、大阪市内の建築中含め179棟(オール賃貸16棟含む)のタワーマンションがそびえたっています。
■タワーマンションのステータスとは
一般人からすれば、高所得者や資産家の「本宅・セカンドハウス」的な高級感溢れる住宅をイメージするのではないのでしょうか?駅直結・駅近など、利便性豊かになっていて、資産価値が値崩れしずらいのが特徴です。
1997年の建築基準法の改正により容積率の上限や計算方法の変更、日影規制が緩和され、その後一気に建設数を増やしています。日本経済で言えば、自民党の小泉政権時代に金融緩和により2004年以降一気にタワーマンションの建築ラッシュを思い出す。
当時の代表格なタワーマンションは、「ライオンズマンション大阪スカイタワー」「ザ・梅田タワー」ではないであろうか。第一期や二期で購入したオーナー様が、家主業として賃貸貸しする賃料設定に苦労していたのを思い出す。ほとんどの大手不動産会社やデベロッパーの賃料査定は、他の分譲マンションより1~2万円ほどUPした賃貸条件を提示していて賃貸募集をしていたオーナー様や大手不動産担当者が、全国展開をしていた中堅賃貸仲介業のいち店長をしていた私に携わった数あるオーナー様所有物件の賃料設定が、相場より5~10万円ほど賃料UPして成約をして、なぜこの価格帯で成約できるの?今の任せている不動産業者は自分の利益しか考えていない!って、何十件もご相談を受けたのを記憶する。ほとんどのオーナー様や不動産業者は、目先の利益を重視して、5年~10年後は一体どうなっているのかなど何も考えもせず、トータル利益幅が非常に薄いのにもったいない、ご相談を受ければ、色々な提案ができるのになど、つくづく感じていました。
まず定義としまして、資産価値が高い物件(タワーマンション)なのかどうか。総戸数10%以下の投資物件なのかどうか。建築確認済証が出て建築予定中の物件が周辺にないのかどうか。そこでようやく賃料設定をはじき出し、エンドユーザー(借主)受けできる上限を責める戦略なのである。
■どの物件を購入すれば良いの?売却時期は?
不動産を購入・売却する際、気楽な提案として、自動車の購入や買い替えをお話しします。新車を購入して、3年・5年・10年もしくは、故障による買換えがほとんどではないでしょうか?クラシック車的な20年以上所有し続ける価値ある物件も必ずあります。
例えば、新築時に20階部分5,500万円の1LDK(約55㎡)の物件を購入、賃料を25万円に設定、利回り5.45%(タワーマンション平均値5%以上は優良)、1~3回ほど賃借人が入れ替わり、近隣に対抗物件が建築予定を出したときに売却そして新築を購入。まさに投資物件の買い替えなのです! 代表例は、「The Kitahama」であり「北浜ミッドタワー」や「アーバンライフ御堂筋本町タワー」であり「ブランズタワー御堂筋本町」でもあります。
■損をしない不動産投資戦略
ここ2年、日本全国の各主要商業地域の中心地一角の路線価が上昇気流の中、2020年東京オリンピックまで下落予測がない状態のいま、銀行に預金を眠らすよりもより有効な不動産投資が活発になってきている今できる事はいったい何なのか?どうすれば、利益幅を伸ばせるのか手段はどうすればよいのか。
プレミアム不動産では、10数年タワーマンションに特化した戦略方法があります。コラムでは書きませんが、ご相談頂きお任せして頂ければ、必ず利益は後から付いて来るはずでしょう。
最後にすべてに戦略があり、市場や近未来を見据え、いま出来る事を妥協ぜず、最善を尽くす事が、他社との差別化であり、ユーザー受けする戦略なのです。