コラム

住んでみるなら、「低層階VS.上層階」の階数、どっちがいいのかな！？

結論から言うと、市場が選んでいるのは上層階です。大阪市内のタワーマンション（地上20階以上）271棟のデータでは、1〜5階と41階以上で㎡単価に2.21倍の開きがあり、住戸ページが見られた回数も上層階のほうが2.73倍多くなっています。「高い階のほうが人気がある」というのは印象論ではなく、価格にも閲覧数にもはっきり出ている事実です。

とはいえ、上層階が誰にとっても正解というわけではありません。眺望・価格・毎日の使い勝手・災害時、そして税金まで含めて見ていくと、低層階のほうが合理的になる条件もはっきりしています。この記事では大阪市のタワーマンションを専門に扱うプレミアム不動産が、自社データと制度の実際をもとに「低層階 VS 上層階」を検証します。

タワマンは何階から？　低層階・中層階・高層階・上層階の定義

まず用語を整理します。「低層階」「高層階」「上層階」は法律で決まった呼び方ではなく、業界慣習の言葉です。そのため物件資料によって指す範囲が少しずつ違います。おおよその目安は次のとおりです。

法律が線を引いているのは3か所だけ

慣習の言葉とは別に、法律が明確に区切っている高さがあります。この3つを知っておくと、資料の記載を正しく読めます。

• 6階以上＝高層建築物（建築基準法）。この階数から非常用の設備要件が変わります。
• 高さ31m超＝およそ10階（消防法）。消防のはしご車が届く限界がおおむねこの高さで、これを超えると非常用エレベーターや特別避難階段といった「建物の中で守る」設計が求められます。
• 高さ60m超＝超高層建築物（建築基準法）。通常の構造計算では建てられず、国土交通大臣の認定が必要になります。1フロア約3mで換算するとおよそ20階です。

そして「タワーマンション」という言葉自体には法律上の定義がありません。一般には、この超高層建築物にあたる高さ60m超・20階建て以上の分譲マンションを指すのが通例です。大阪市内には地上20階以上の建物が271棟あり、うち30階以上が140棟、40階以上が52棟、50階以上が16棟あります。

高さ60mは何階？　階数と高さの換算早見表

マンションの1フロアの高さはおおむね3m（実際には2.8〜3.2m程度）です。これを使うと、資料に書かれた「高さ○m」がおおよそ何階なのかを換算できます。

逆に、高さから階数を知りたいときの目安はこちらです。

※ 1階のエントランス階や最上階は天井が高く設計されることが多いため、実際の建物高さは階数×3mよりやや高くなります。また屋上の設備階・避雷設備は建物高さに含まれません。

低層階と上層階の価格差（大阪市271棟の実データ）

「上層階は高い」と言われますが、実際にはどれくらい違うのか。当社が大阪市内のタワーマンション（地上20階以上）で取り扱ってきた売買13,795件のデータを、所在階の帯ごとに集計しました。

賃貸でも同じ傾向です。賃貸13,928件を同じ帯で集計すると、1〜5階と41階以上で㎡あたり月額に1.68倍の差がありました。

同じ建物の中だけで比べても、1階上がるごとに約0.9%高い

上の表には「上層階ほど広い住戸が配置される」「高い階が多い建物ほど立地が良い」といった要因も混ざっています。そこで同じ建物の中だけで階と㎡単価の関係を取り出しました。データが十分にある183棟を対象にすると、

• 1階上がるごとに㎡単価は中央値で +0.92%
• 建物の上位1/3の階は、下位1/3の階より㎡単価が中央値で +18.9%

つまり同じ建物・同じ広さの部屋でも、5階と35階では㎡単価がおよそ1.3倍になります。70㎡・5階が7,000万円の物件なら、35階の同タイプはおよそ9,200万円という計算です。この差の中身は、眺望・日照・希少性（上の階ほど戸数が少ない）です。

※ 集計対象は当社が取り扱った大阪市内タワーマンション（地上20階以上）の売買・賃貸データ。募集中・成約済を含み、所在階と面積が登録されているものに限ります。階の帯ごとに建物構成が異なるため、帯どうしの比較には立地差も含まれます。

人気はどちらに集まっているか（閲覧数データ）

価格は「売り手がつけた値段」なので、それだけでは人気の証拠になりません。そこで買い手・借り手の行動も見ます。当サイトの住戸ページが直近の一定期間にどれだけ閲覧されたかを、住戸1件あたりの平均で求め、1〜5階を100とした指数にしたものが次の表です。

価格が高いにもかかわらず、上層階のほうが見られている。価格差と関心の差が同じ方向にきれいに揃っていることが、上層階人気の実態です。裏を返せば、低層階は競争相手が少ないということでもあります。同じ建物・同じ間取りで数千万円安く、しかも競合が少ない住戸が低層階には存在します。

眺望は何階から変わるか｜見える距離と「抜け」の話

価格差のいちばん大きな中身が眺望です。ではその眺望は、階数とともにどう変わるのでしょうか。

物理的に見える距離

地球は丸いので、目の高さが上がるほど地平線までの距離が伸びます。目安は約3.57×√(高さm) kmです。

大阪市の中心部から30km圏には、東に生駒山地、北西に六甲山、西に大阪湾から明石海峡までが入ります。30階を超えると「街を見る」から「地形を見る」に変わる、というのが体感に近い表現です。

ただし実際の眺望を決めるのは階数ではなく「抜け」

眺望の良し悪しは、階数よりも「前に何が建っているか」でほぼ決まります。15階でも前面が公園・河川・幹線道路なら遠くまで見通せますし、35階でも隣に同規模のタワーが建っていれば窓の正面はコンクリートの壁です。内見のときは次の点を必ず確認してください。

• 前面の建物の高さと距離。自分の階より高い建物が近くにあるか。
• 将来の建て替え・新築計画。空き地や低層の古い建物が正面にある場合、数年後に塞がれる可能性があります。
• 昼と夜の両方。夜景は昼の眺望とまったく別物です。逆に、昼はきれいでも夜は暗いだけということもあります。
• 窓の形状。腰高窓かフルハイトサッシか、バルコニーの手すりがガラスか壁か。手すりが壁だと、座ったときに空しか見えない住戸があります。

方角ごとの性格

• 南：日照が最も安定。ただし夏の日射も強く、遮光・断熱の性能で体感が変わります。
• 東：朝日と生駒山地。午前中に在宅する生活と相性が良い方角です。
• 西：夕陽と大阪湾。西日の暑さはありますが、湾岸の花火や夕景を評価する方に人気があります。
• 北：直射日光が入らないぶん光が安定し、絵画や書斎に向きます。梅田方面のビル群の夜景が正面に入る住戸もあります。

なお高層階では風の影響で窓の開閉が制限される住戸があります。方角と階によっては、バルコニーに出られる条件が決められていることもあるので、平面図と管理規約で事前に確認してください。

上層階のメリットとデメリット

低層階のメリットとデメリット

タワーマンションでは、低層階に単身者・DINKS向けのコンパクトな住戸や分譲賃貸が配置されることがよくあります。「駅近」「ホテルのような共用施設」「24時間有人管理」といったタワーマンションの中核的な価値は、階数に関係なく全戸が共有するものです。予算を建物の質に振り、階数を割り切るという選び方は、十分に合理的です。

階数で変わる税金｜固定資産税と相続税評価

意外と知られていませんが、いまは税制上も「何階か」が金額に直結します。かつては同じ床面積なら1階でも40階でも税額が同じで、これが「タワマン節税」と呼ばれる状況を生んでいました。現在は制度が二度改められ、上層階ほど高くなる仕組みになっています。

1. 固定資産税（2018年度以降に新たに課税されるタワーマンション）

高さ60mを超える居住用の超高層建築物については、住戸ごとの税額を計算する際に階層別専有床面積補正率が使われます。1階を基準に、1階上がるごとに補正率が10/39（約0.26%）ずつ加算される仕組みです。40階建てなら、最上階と1階でおよそ10%の差がつきます。

ポイントは、建物全体の税額は変わらず、上下の住戸で配分し直していることです。上層階が増えたぶん、低層階は下がります。なお対象は2018年度から新たに課税されることになった物件で、それ以前から建っているタワーマンションには適用されません。

2. 相続税評価（2024年1月1日以後の相続・贈与）

2024年1月1日以後の相続・贈与から、マンションの相続税評価に「居住用の区分所有財産の評価」という新しいルールが適用されています。従来の評価額に「評価乖離率」という補正をかけるもので、その算式には次の4つの要素が入ります。

• 築年数（古いほど評価は下がる）
• 総階数指数（高い建物ほど評価は上がる）
• 所在階（高い階ほど評価は上がる）
• 敷地持分の狭さ（戸数が多いほど評価は上がる）

従来は市場価格と相続税評価額の差が大きく、それが節税策として使われていましたが、この改正で差は大きく縮みました。相続まで見据えるなら、上層階は「買うときも、持つときも、継ぐときも高い」と理解しておくのが正確です。

※ 実際の税額・評価額は個別の条件で変わります。具体的な計算・申告は税理士等の専門家にご確認ください。

タワマンは何階からすごい？　ステータスと満足度の実際

「何階からすごいのか」に客観的な線引きはありません。ただ、大阪市の実態を数字で見ると、目安になる区切りはあります。

• 20階：ここからが一般に言うタワーマンション。大阪市内で271棟。
• 30階以上：140棟。ここから供給が絞られます。
• 40階以上：52棟。㎡単価は1〜5階の1.7倍以上。
• 41階以上の住戸：当社が扱った売買データ全体のわずか4.6%。㎡単価は2.21倍、平均価格は1億7,728万円。

希少性という意味では、実質的な線は「40階前後」にあります。ここから上は物件数そのものが限られ、価格も明確に別の水準になります。

一方で、住み心地の観点からは押さえておきたいことがあります。眺望の感動には慣れが来ますが、毎日の使い勝手には慣れが来ません。エレベーターの待ち時間、宅配の受け取り、洗濯物、風で開かない窓——こうした要素は住み続ける限り毎日続きます。ステータスは購入の動機として十分に正当なものですが、それだけで階を決めると、後から効いてくるのは必ず生活動線のほうです。「見栄えで惹かれた階」と「暮らして楽な階」を分けて考え、両方を満たす階を探す——それが後悔の少ない選び方です。

地震・停電・火災のときに起きること

• 地震の揺れ：高層階ほど揺れの振幅は大きく、周期も長くなります。免震・制震構造の物件では揺れ幅が抑えられますが、長周期地震動ではゆっくり大きく揺れます。家具の固定は低層階以上に重要です。
• 停電：エレベーターが止まります。40階から階段で降りるのは可能でも、上るのは現実的ではありません。非常用発電機がどの設備を何時間動かせるかは物件ごとに違うので、重要事項の説明で確認してください。
• 断水：多くのタワーマンションは給水ポンプで各階へ水を送るため、停電すると高層階から水が止まります。
• 火災：はしご車が届くのは高さ31m（およそ10階）まで。それより上は、スプリンクラー・特別避難階段・非常用エレベーターなど「建物の中で守る」設計で守られています。タワーマンションの火災は各住戸内で封じ込める設計が基本で、全館避難は原則行いません。
• 水害：低層階のほうが弱くなる唯一の災害です。大阪市の湾岸部・河川沿いでは、ハザードマップの浸水想定と、電気室・機械室の設置階を確認してください。

高層階症候群の実際

「高層階に住むと体調を崩す」「高層階症候群」という言葉を目にすることがあります。ただし、高層階居住が健康に悪影響を及ぼすという結論は、医学的に確立されていません。よく引用される「海外では法律で子育てが禁止されている」という話にいたっては、そのような法律は実在しません。

一方で、実生活で影響が出やすい要素は具体的に指摘できます。強風の日のゆっくりした揺れ（乗り物酔いと同じ仕組み）と、エレベーターの往復が面倒になって外出の頻度が下がることです。いずれも体質と生活パターンの問題で、風の強い日に内見する・平日朝の混雑時間帯に建物を訪れる、という2つで住んだあとの感覚をかなり正確に予測できます。

引用される調査の中身と、揺れ・気圧・外出頻度それぞれの対策は、高層階症候群とは？症状・何階から・原因と対策で詳しく検証しています。

向いているのはどっち？　タイプ別チェックリスト

「上層階」が向いているタイプ

• 眺望にコストをかけることを惜しまない
• 虫が室内に入るのが我慢できない
• 休日はできるだけ家の中で過ごしたい
• 窓が開けられなくても、明るいリビングであればよい
• 在宅時間が長く、外出の回数が少ない
• 将来の売却・賃貸に出すときの引き合いを重視したい
• 洗濯は室内干し・乾燥機で完結している

「低層階」が向いているタイプ

• 天気の良い日はなるべく外出したい
• 季節の変化を家の中からも感じたい
• 自然の風を室内に取り込みたい
• 火災や自然災害のときの避難経路が気になる
• 老後までずっと同じ住まいで暮らすつもり
• 小さな子ども、ペット、高齢のご家族と暮らしている
• 同じ予算なら、階よりも広さ・立地・建物のグレードを優先したい
• 固定資産税・相続税評価まで含めた総コストを抑えたい

迷ったときの判断軸はシンプルです。「家にいる時間が長い人ほど上層階、外に出る時間が長い人ほど低層階」——眺望は家にいる時間に効き、動線の手間は外に出る回数に効くからです。

大阪市で階数から探す

実際の住戸を見比べると、ここまでの数字が具体的な感覚に変わります。大阪市内のタワーマンションを階数の切り口でまとめたページをご用意しています。

• 大阪市内タワーマンションの低層階のお部屋
• 大阪市内タワーマンションの高層階のお部屋
• 大阪市内タワーマンションの最上階のお部屋

物件そのものを比較したい方は、大阪市内高級タワーマンションランキングもあわせてご覧ください。

よくある質問

タワーマンションは何階から？

法律上の定義はありません。一般には建築基準法の「超高層建築物」にあたる高さ60m超、1フロア約3mで換算しておよそ20階建て以上のマンションを指します。大阪市内には地上20階以上の建物が271棟あります。

高層階は何階から？

これも法律上の定義はなく、一般には11階以上を高層階と呼びます。ただし不動産広告では6階以上を「上層階」と表現することもあり、物件資料によって指す範囲は変わります。法律で区切られているのは、建築基準法の6階（高層建築物）、消防法の高さ31m（およそ10階）、建築基準法の高さ60m超（超高層建築物）の3か所です。

低層階と上層階では価格はどれくらい違いますか？

大阪市内のタワーマンション売買13,795件では、1〜5階の㎡単価82.7万円に対し41階以上は182.8万円で、2.21倍の差がありました。同じ建物の中だけで比べても1階上がるごとに㎡単価は中央値で0.92%上がり、5階と35階ではおよそ1.3倍になります。賃貸では1〜5階と41階以上で1.68倍の差です。

タワマンは何階からすごいと言えますか？

客観的な基準はありませんが、希少性で線を引くなら40階前後です。大阪市内で40階以上の建物は52棟にとどまり、41階以上の住戸は当社取扱データ全体の4.6%しかありません。㎡単価も1〜5階の2.21倍と、明確に別の価格帯になります。

階数によって税金は変わりますか？

変わります。2018年度から新たに課税される高さ60m超のタワーマンションでは、固定資産税の計算に階層別専有床面積補正率が使われ、1階上がるごとに約0.26%ずつ増えます。また2024年1月1日以後の相続・贈与では、マンションの相続税評価の算式に「所在階」が組み込まれ、高い階ほど評価額が上がります。具体的な金額は税理士等にご確認ください。

眺望は何階から良くなりますか？

階数よりも「前に何が建っているか」で決まります。15階でも前面が公園や河川なら遠くまで見通せますし、35階でも隣に同規模のタワーがあれば正面は壁です。理論上の見通し距離は20階（約60m）で約28km、30階（約90m）で約34kmですが、実際の見え方は必ず現地で、昼と夜の両方を確認してください。

低層階を選ぶメリットはありますか？

あります。同じ建物・同じ間取りでも価格が大きく下がるため、タワーマンションの立地・共用施設・管理体制を低い予算で手に入れられます。停電時に階段で出入りでき、窓を開けて風を通せ、固定資産税・相続税評価も抑えられます。買い手・借り手の競争も上層階より少なく、条件交渉の余地が生まれやすい点もメリットです。

高層階症候群は本当にありますか？

高層階に住むこと自体が健康に悪影響を及ぼすという結論は、医学的には確立されていません。よく引用される調査は居住階以外の条件が揃えられておらず、因果関係として読むことはできません。ただしエレベーターの往復で外出が減る、強風時の揺れが苦手といった実生活上の影響はあります。強風の日と平日朝の混雑時間帯に内見すると、住んだあとの感覚を予測できます。詳しくは「高層階症候群とは？症状・何階から・原因と対策」の記事で検証しています。

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